谁在侵吞人防工程——江苏连云港：规划的地下车库建成了地上车库

江苏省连云港市“东城海岸”小区的业主去收房时，发现购房合同上写着的小区“地下室停车场”变成高出地面十几米的地上三层车库，这完全是市人防办违法行政造成的。
　　 一、开发商不信守合同，变“地下室停车场”为地上车库
　　 1、违背合同约定
　　 连云港市东城海岸小区中间不大的空地，按照规划，这块空地属于绿化用地，当初业主们买房时开发商就是这样承诺的。
　　 购房合同明确约定：“小区中心花园地下室停车场”。但是现在开发商把购房合同上约定的地下室停车场建在这块绿化用地之上，高出地面十几米(小区全貌图)，开发商的行为，损人利己。
　　 2、“地下”、“地上”只是一个称呼而已
　　开发商、连云港市括苍房地产开发有限公司负责人说，“地下”和“地上”只是一个称呼而已，反正就是这个车库，我们怎么建、建在哪，都是得到相关部门批准的。
　　 3、车库真的合法吗
　　 开发商振振有词地说：这个车库都是经有关部门审批和验收的，是一个有合法手续齐全的三层地下车库，没有违约。要是有问题，也是相关部门的问题，业主应该找相关部门。
　　 《人民防空工程设计规范》中规定，“核6级”人防工程的人防顶板底层一般不能高出室外地面，当上部为砖混结构的楼宇时，才可高出≤1.0m。而该小区的“地下室停车场”压根就没建在地下，竟高出地面达十几米，政府职能部门应该这个地下车库是个不合格人防工程，因为它根本没有按照审批要求建成“地下室三层”， 没建在地下就更谈不上防核武器抗力级别能达到六级、防化级别达到丙级。
　　 二、开发商有恃无恐出售“人防工程”
　　 现在开发商经人防办验收合格后，便有恃无恐地以8-12万/车位的价格向业主出售，也严重违背了《<中华人民共和国人民防空法>办法》和《中华人民共和国物权法》。
　　 《中华人民共和国人民防空法>办法》中明确解答：“依法按照国家和省规定的比例，结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，任何单位和个人不得出售。”
　　 《中华人民共和国物权法》“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
　　 三、规划部门和人防部门的态度
　　 规划部门：对此，规划审批科有关工作人员解释，他们是按照开发商的要求、依开发商提供的资料进行审批的，只同意建地下车库。现在这个样子，估计是开发商在审批后又重新变更设计，图纸和实际情况有出入。
　　 人防办的说法则是前言不搭后语，欲盖弥彰：《审批书》上说：“防空地下室位于海棠北路西、棠梨路北，地下室三层”；后来给业主的《答复》中又说：“前置单位审批的地下车库（人防）为地下室三层”，“人防工程位于小区中心，我办核准人防工程具体位置在地下负三层”。人防办核准的“地下负三层”的“地”在哪？“地下负三层”和“地”是什么关系？人防办一直强词夺理，又不能自圆其说，作出的解释既和人防办审批书批准的内容不一致，更和事实上的地上三层更是大相径庭、相去甚远。
　　 有关审批资料显示，规划局审批许可的地下车库，人防办审核的是“核6级”、防化丙级、战时二等人员掩蔽部，二个防护单元，四个抗暴单元的“地下室三层”人防工程。但是，造好的“地下室三层人防工程”竟高出路面十几米，人防部门是怎么验收把关的？前置单位批了，你人防部门就不管了？国家设你人防办是干什么用的？
　　 四、违法行政推断
　　 1、证据推理
　　 ①购房合同是写着“地下室停车库”——表现出了开发商归初的想法和做法。
　　 ②车库设计图纸是“负三层”车库兼人防——开发商已践行建地下三层车库的承诺。
　　 ③人防办的审批文件也批准为“核6级地下三层防空地下室”——职能部门依法行事。
　　 ④但到验收就变为地上三层车库兼人防工程——违法行政从开发商下挖岩石开始。
　　 2、分析
　　 开发商花在人防办官员身上的银子，无论如何也要比在岩石上下挖三层少得多！这里有没有潜规则？
　　 连云港市人防办官员口袋鼓了，开发商银子省了，业主地盘没了，人防工程被侵吞了，人民防空法被践踏了！
　　 五、人防办不认错业主难维权
　　 开发商违约的行为被政府职能部门的行政乱作为“合法化”后，小区中间少的可怜的一点空地，被地面上的、经市人防办验收合格的“核6级”人防工程给占满了，严重遮挡视线；小区内一条不足四米的狭窄的道路上又要行人，又要会车，可以预见到小区业主一入住，便会出现“路难行”的状况。业主们怨声载道。
　　 现在，这个批建三层、验收一层的“人防地下工程”怪胎，成了业主维权的第一道障碍，开发商拿着人防办的批文和验收报告振振有词，说这就是三层地下车库，人防办都已经验收合格了，要是错也是人防错，我们没有错，没有违约。
　　 这到底是不是“人防地下工程车库”呢？只有人防办有权力去鉴定。现在的问题是人防办根本不承认错误，致使业主难以维权，业主的利益因为人防办的违法行政受到严重侵害！
　　 这样的事谁会管？弱势的业主该怎么办？
　　

购房合同

jpg

车库设计图纸

jpg

人防办审批文

jpg

建到地上的“地下室三层”车库兼人防工程

jpg

验收报告

jpg

《人民防空工程设计规范》中规定，“核6级”人防工程的人防顶板底层一般不能高出室外地面，当上部为砖混结构的楼宇时，才可高出≤1.0m。
　　这个“人防地下工程”有多高？高出地面何止一米！

高耸的地下人防工程

jpg

对人防办的《答复》的质疑
　　 人防办的答复也不得不承认那是座“人防地下工程”，而且还是“负三层”。但他们违背事实说话，拒不承认错误，这到底是为什么——
　　　　 该项人防地下工程的《审查的批复》、《审核批准书》以及《关于东城海岸住宅小区防空地下室设计方案的批复》中都写这样的内容：“东城海岸防空地下室位于海棠北路西、棠梨路北；地下室三层。”批准为“核6级防空地下室，建筑面积为3190平米，2个防护单元，4个抗暴单元。”而《竣工验收证明书》上却变成“地下层数一层，人防层数一层”，防空地下室建筑面积仍然为3190平米。
　　　　开发商依人防办的批文建成地上三层，人防办面对着那高出地面十几米的三层地上车库（《人民防空工程设计规范》中规定，“核6级”防空地下室，其顶板底面高出室外地平面的高度不得大于1.00m），验收结论是此项工程合格，个中原因开发商清楚，人防办官员清楚，业主们也很清楚——因为小区是建在山坡上的，往地下挖三层的成本是可想而知的，而在地面之上建三层的成本还能花多少呢？那就想办法建在地上吧。做人防办官员的工作总比在石头上往下挖三层楼高容易得多，反正业主是弱势群体好对付，所以开发商便无视法律，不遵守合同约定，也就出现了市人防办批建三层地下室、只去验收一层的荒唐事！这是行政乱作为还是违法行政？
　　　　 现在开发商经人防办验收合格后，便有恃无恐地以8-12万/车位的价格向业主出售，也严重违背了《<中华人民共和国人民防空法>办法》和《中华人民共和国物权法》。开发商胆大妄为，那也是因为这个时候他们又可以不把人防办批准的“人防地下工程”当作人防地下工程。
　　　　 业主们便纳闷：吸引业主买房时说是地下车库——人防地下工程（请看合同照片），出卖人防地下工程的时候又说这不是地下工程，可以出卖。只所以这样的原因，是不是还在市人防办的审批和验收的不一致上？开发商都说：人防办都已经验收合格了，要是错也是人防错。请问人防办要不要负责？
　　　　 人防办不能正确对待业主的意见
　　　　 1、东城海岸小区业主投诉后，人防办百般狡辩抵赖，拒不认错，对审批和验收结论的不一致的原因不作解答，给业主的《答复》严重违反事实又不能自圆其说。
　　　　 《关于东城海岸小区人防工程验收问题的答复》中说：“人防工程位于小区中心绿地下①，侧面及底面基本都是岩石②。工程③由市规划局东区分局批准建设，共三层12.4米高，人防工程在底层，高度3.45米。”“人防工程西侧上部建有退台式建筑两层④，约占人防工程顶部4/5，东侧上部无地面建筑⑤。由于地形为北高南低，西高东低，小区道路地坪随地形而设，形成人防工程北、西、南侧基本都在地坪以下⑥”。人防办的这个文件，正是他们违法行政的绝妙证据！（见后文“相关问题质疑”）
　　　　 更为可笑的是《答复》还试图从“工程技术规范”上找根据，人防办认为：“地下室是指室内地平面低于室地平面的高度超过该房净高二分之一建筑物。地下室分为全埋式即地下室顶板底面低于室外地平面的；半埋式即地下室顶板底面高于室外地平面的。”殊不知，这一解释正说明市人防办技术人员根本就不懂人防技术规范——《人民防空工程设计规范》中规定，“核6级”防空地下室，其顶板底面高出室外地平面的高度不得大于1.00m。人防办是不清楚“核6级”的防护等级要求，还是真的以为一般的地下室就具备“核6级”的标准，拟或他们真的把业主们都当作傻子，以为业主们不知道“核6级”的人防工程和一般地下室的区别？大家心里也都很清楚。
　　　　 在给业主的《补充答复》中也只明确了市人防办“核准建造的‘核6级’的人防工程具体位置在地下负三层”，但对“地下负三层”的解释是：“我们批准和验收的那就是地下负三层，这地下负三层是前置审批单位批准的”，潜台词就是“与我们无关”。而事实上，前置审批单位连云港市建设局在《东城海岸初步设计审查的批复》中第七条已明确：“人防：面积及具体措施等须经人防部门同意后进行施工图设计。”再说，人防工程不是你人防办负责吗？
　　　　相关问题质疑：
　　　　 ①事实上人防办所说的“绿地”只是开发商建在地上高达十几米的高空花园，有照片为证。
　　　　 ②正是因为那所谓的“人防地下工程”的底部是岩石，才会有“批三建一验收合格”这样的违法行政事件的发生；这个“地下车库地表化”人防工程的侧面根本就不是岩石，只是一些砌砖后贴的貌似岩石的瓷砖。（请看照片）
　　　　 ③此处“工程”用词含糊，但从语法意义上分析，此“工程”应该是承前称的“人防工程”，即人防办审批时的状态——共三层，12.4米高。后边指称的“人防工程”是人防办验收时认定的一层部分。
　　　　 ④“人防工程西侧上部建有退台式建筑两层”那是二层什么建筑？还不是开发商合同上承诺的、人防办审批的三层“地下车库”的上面二层？
　　　　 ⑤“东侧上部无地面建筑”还属于“人防地下工程”吗？此处你搞得再好，但已高出地面3.45米了，还能符合“核6级”防护标准？此处已旦被摧毁，依西高东低的地势，西边的所谓“人防工程”还有何防护作用？④⑤二处正是开发商出卖车库的借口——这车库到底是地上还是地下？“地下”便属人防工程不能卖，地上建筑便不归人防办管。
　　　　我们可不可以这样理解：不归你人防办管，那就不是地下车库。不是地下车库，开发商就在违约！
　　　　 ⑥市人防办依自己的需要强词夺理，但只能是欲盖弥彰。小区是环形道路，“人防工程西侧上部建有退台式建筑两层，约占人防工程顶部4/5”，“人防工程北、西、南侧”是怎么会“在地坪以下”的？如果“人防工程北、西、南侧”真的“在地坪以下”了，这是不是就符合人防办所解释的“地下室”的概念了？我们可不可以把这个说法理解为：这个建筑就是“人防地下工程” ？然而，在那个高耸立于地面之上十几米的建筑面前，这个说法显得那样低级、笨拙！（有照片为证）
　　　　

人防办给业主的答复

jpg

jpg

jpg

jpg

连云港市人防办审查批准建造的“防空地下室”，使小区多了个高耸的碉堡，阻碍着人们的出行。

审批书

jpg

小区全貌

jpg

应该算是史上最牛的“人防地下工程”了

jpg

人防“地下”最低处

jpg

　　“措施落实后能达到战时地下人防工程的要求”——措施落实后喜马拉雅山都能变成地下人防工程的!那么高的东西在那里，它现在是地下的吗？
　　
　　关于东城海岸小区人防工程防护性能的鉴定意见
　　
　　2009年4月2日由江苏省人民防空办公室组织解放军理工大学工程兵工程学院王年桥教授、吴涛教授，以及南京军区工程设计院吴祖良总工、华瑞平主任等四位专家，对连云港市东城海岸小区地下负三层人防工程防护性能进行鉴定。通过实地勘察工程实体情况，调阅工程相关设计文件资料（包括该项目平战转换预案），复核东南立面外墙防核6级、常6级抗暴承截力后，经专家慎重研究，一致形成以下鉴定意见：
　　1、该工程是否为地下人防工程
　　该工程平时为小型车停车库，战时转换为人防二等人员掩没部，按照《人防工程平战转换预案》附图1/4及4/4所示，临战1：3侧墙堆土，满足人防工程进埋深的要求；并通过对各个口部防护、防化及早期核辐射等防护性能的审核，认为该项工程在转换措施落实后能达到战时地下人防工程的要求。
　　2、该项工程是否符合《人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）》第3.2.15条的相关规定规范规定，当工程上方建筑为钢筋混凝土结构时，人防工程不得高出自然地面。该条主要考虑当核爆冲击波横向作用于地面高层建筑时对人防工程的倾覆影响，但该人防工程上部建筑层数只有2层，防护等级较低，县顶部侧墙经过覆土等处理，不存在倾覆问题。
　　因此，该工程符合人防核6级、常6级的防护要求，符合作为二等人员掩蔽部丙级的防化要求，满足《人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）》等相关技术规范。建议人防主管部门督促相关单位严格执行平战转换预案，确保战时措施落实到位。
　　

也许真的是水平有限，外行看热闹吧，但是再外行的也看得出来人防实际工程连设计图纸都对不上啊:-_^ 。。。。。

转贴自：http://www.tianya.cn/publicforum/content/free/1/1514971.shtml

难道是看图看错了···不可能啊·是否挖基础的时候觉的地质不适合呢·连云港是海边·土质不达标呢···总不会是看错图了吧·

人防工程可不是看错图纸的施工队能去施工的，建设的“五位一体”您也应该知道，建设局，质检站，监理，设计单位以及施工单位。。。。。那么多眼睛盯着，要不是内部有什么油水还能出现这种情况？倘若是说基础问题，那之前地勘报告就应该给出要求，所以不可能是您说的上述原因，咱做建筑设计可不能只看自己专业的，现场知识和相关专业知识也要不断的学习和完善-----注意上面一张结构地梁图上面的标高是-4米多啊

如此“地下工程”也能够自圆其说，甚是佩服！看来红楼梦已经拍出来了！满纸荒唐言，一把辛酸泪！！:D

业主=野猪·就是用来被宰的·:~

真TM无奇不有～