说实话，工作了这么多年，已经变得很懒，几乎就是各大论坛的伸手党，现成的拿来用是王道。经常因项目需要游逛于各种论坛，查找资料，不是每一次都有精力为了积分什么去整理一篇文章或心得。但这次不同，sketchUp吧太绝了，0积分就是个死局，我终于还是屏住耐心，决定以实际行动支持大家的劳动成果。我一向尊重知识产权，因为我时常体会着其中的不易。因此，我要把目前网络上几乎找不到的项目思路类文章用实例为大家做一次分析和讲解，撇开方案能否认同之外，希望大家将重点放在思路形成的过程上，这才是精华，是最终的统一公式。希望各位论坛前辈届时可以不吝宝石，让我也能顺利拿到心仪的论坛资源，不胜感谢！（另外，此文已于企业内刊发表，此次文章仅用于学习，其中图片属佩西道斯公司版权，如有不经同意的挪用，后果自负）
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~以此分割，下面正文~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
为养老寻找心底的家园——威海东部新城康养之都城市设计 一 引言最近几年，随着我国各个省市老龄化的进一步加剧，社会对养老产品的关注度越来越高，而以往只是停留在纸面上、理论研究阶段的养老地产，一下子成了市场的新宠。各大开发商均已适时推出了自己的养老地产产品，有以会员制服务租赁收益为基础的高端养老社区，如太康之家·申园，上海亲和源老年公寓等，本质是卖服务；也有以适老设施、老龄服务和老年社区建设为卖点的房地产项目，较为优秀的如绿城乌镇雅园、保利西塘越等。但市场上更多的是假借养老实为房地产开发的纯地产项目，其中又以相关的旅游地产为重灾区。其本质上还是简单的卖房子，最多配上些适老设施，而对真正老年生活的深层次需求理解一无所知。这又一次上演了地产界的中国式浮躁。虽然整体浮躁，但其中也不乏一些真正负责任的企业和先进的理念思想，如绿城，如万科……，又如此次项目的业主方——威海城投。 此次的项目基地总用地面积约2平方公里，位于刚刚批复进入实施的威海东部新城滨海核心功能区，周边拥有丰富的旅游景观资源，加之威海历来都是养老养生的胜地，甲方希望借此打造未来养老社区建设的标杆，构建真正符合老年人生活需求的服务和机制的实验实践平台。
基地
二 核心思想这是一次全新的高难度挑战，整个团队都感觉无以着力。因为全国养老社区的建设也还都处在实验阶段，所有的案例参考都还十分苍白，国外的优秀案例却又产生于不同的国情和社会背景。这给项目的顺利进展造成了不小的障碍。对此，以我的经验，思路将决定项目的成败。因此我想重点讲解下我们的思路历程，从而从更深层次进行项目的解析。 1 走不通的老路起初，我们试着从资源等优势着手分析。基地的所在确实很优越：东部新城的核心功能区紧临商务中心，两条快速通道直达市区，中央景观逍遥湖近在眼前，离海仅仅800米且拥有专属沙滩步行通达，石家河生态公园对角环抱，花海度假区已具规模，等等这样的优势让我们集体感觉十分良好。但静下心思考，这些优势又有哪些才是项目独有的、核心的呢？答案很残酷，一个都没有！你说离市区近，但总比不过市区吧；你说拥抱碧海金沙，威海哪里不靠海；你说邻接逍遥湖和生态公园、花海景观已具规模，总比不上威海著名景区刘公岛、成山头吧……无解，再次陷入迷茫中。 2 找到问题根源路径走不通，说明思路有问题。追根溯源，回归初心。重做大量的深入研究，不仅深挖了资源基础，更多则是看到了市场的问题。 威海是中国旅游地产建设的典型代表，是很多人向往的养老之地。但现实却是旅游地产鬼屋空置的重灾区，数百公里的海岸线旁建设着密密麻麻的住宅小区和售楼中心，其中不乏借题养老发挥的项目。来自全国各地的购房客跟随看房大巴一辆辆的到来，随即又一车车的离开，留下的就是身后那买了卖也卖不掉的海景楼房。中央电视台2015年12月20的《经济半小时》还就此危机做过专题报道。如此严峻的市场现况，我们该如何破题？ 经过分析，我们认为这些项目之所以难以成功，正源于其开发初衷的短视。仅仅是依托资源环境卖传统的无特色产品，做的是无需回头客的一锤子买卖，从没真正走过心！这样的产品，如何能赢得长期市场？又如何能建立口碑呢？ 3 新视角铸核心看清了问题，明白了我们此次项目成功与否就看产品和服务能不能抓住客户的心。于是，我们对养老客群以及候鸟置业客群的生活心理需求进行了广泛了解和深入分析。不废话，直接上结论：无论养老置业还是候鸟置业，根本上都是在寻找一种期望的生活，一个驻留在心底的活生生的家！这，就是我们此次设计应该的方向，应该做的事！ 三 灵魂定位好产品要基于市场，高于市场。市场的认可，源自于产品与客户的心灵呼应。因此，好的产品，应该拥有自己的灵魂，用以去触碰那群独特的心灵。 1 寻找特质于是，我们重新审视基地的特质。 首先，威海与比利时根特市是友好城市，双方有良好的中欧合作交流基础，且现状老城区 建筑普遍以欧式坡顶为特色，红顶白墙，碧海蓝天，尽情展现着威海欧陆般的风情和雅致；其次，基地周边拥有大量的苗圃花场和生态农田，风力发电机组白色的扇叶成排的点缀在茂密的黑松林之中，加之当地村民住宅高隆的海草屋顶，处处洋溢着浓浓的田园风情；最后，地处未来城市发展核心的区位，以及现状与老城快捷的 交通联系，这为片区家庭生活的导入扫平了障碍，加之市区所缺失的优美的生态环境基底，终将吸引充足的栖居向往。 总结之上的三种主要特质，我们发现，其正对应了三种典型的康养情怀，即欧陆致雅、田园拾梦、天伦享乐。分别体现了对欧陆浪漫雅致生活的追求、对回忆中少时田园生活的追忆、对四世同堂阖家欢乐的传统家庭幸福生活的向往。继续分析，拥有以上情怀的老年客群，更具文化内涵，更注重自身养老过程的精神生活的满足。按照马斯洛的需求层次理论，本次项目的成功取决于是否可以满足人性的高阶需求，如社交、尊重和自我实现需求等。 基于此，我们提出了本次项目的定位：一个梦圆今生的栖养胜地。 定位和主题意境目标一旦确定，我们就可以从产品策划、规划设计、建筑设计、景观设计等各个层面展开来确保目标的实现，真正让产品触动业主的心灵。 四 产品策划核心公共产品的顺利运营，是保障项目成功的前置条件。 因此，在思考具体的产品之前，我们还很有必要思考下产品的量级，也就是其服务等级。这主要是为了未来单项目的顺利运营考虑。区域内的使用客群是否足以支撑？是否有通过旅游等吸引对接渠道实现客群放大的可能，来保障项目的运营效益？ 介于基地所处的东部新城人气不足的发展现况，以及未来业主可能以候鸟养老为主的实情，我们慎重的选择了后者。 通过强调产品的主客共享属性，来对接区域旅游，放大使用客群，保障产品的顺利运营。有了之上的考虑，我们明确了产品设计的总体框架：三类主题，一个纽带，四种栖居。三类主题分别是——欧陆浪漫雅致生活、田园生态闲适生活、乐享天伦阖家生活；一个纽带即围绕区域客群共同需求的精神文化公服类产品；四种栖居则是在三类主题之外，额外考虑未来对接城市职居配套，形成的欧风共同公寓、田园度假林宿、全龄阖家公馆、都市风尚名宿等栖居产品。 产品策划的过程很复杂，其中最重要的思路之一是主客共享、旅游吸引的产品如何构思。我们还是从威海中欧合作的比利时出发，找到了比利时典型的价值元素：建筑雕塑、先锋艺术、温泉SPA、天鹅元素、花卉广场、巧克力糖果、葡萄酒等。
由此出发，大量的过程文字暂且让我们略过，直接看结论，最终确定的本次规划主力产品体系，如下：
每一个产品均经过了深入的市场可行性论证，并且产品间广泛互动，满足各个层次的需求的同时，实现大区域产品服务的闭环，构建了规划区康养服务的生态链。这为项目的规划设计奠定了坚实的市场基础。 五 规划设计完整的解决了项目成功的前置条件，接下来便是规划设计上的衔接、优化与烘托。 1 总体规划1.1 规模及原则首先是通观全局的总体规划。定量是其制作的前提。根据对总体规划的用地拆解核算，最终确定规划区未来将承担约3.6万人的居住人口。并以此为基础，明确了各类公共服务配套设施的规模需求，实现了总体规划的定量指导。 其后是规划原则的制定。我们根据康养客群的需求特征，最终确定本次规划的总体原则：开放社区、远景对接；强化步行、活力生活。 1.2 规划思路及总体方案从整体 地形认识和分析着手，找准基地内外的核心要素，按重要度进行思路的推演和拆解，最终得出我们的总体方案。整个推演过程可以拆解为12个步骤，如下： 1. 现状要素梳理：现状地形及水系，东西高，中央低。 2. 生态防护：考虑雨洪防治，中心形成景观蓄洪湖；预留发散排洪绿道，确保基地生态安全。 3. 理念植入：植入比利时典型天鹅元素，形成中心景观形态。 4. 要素串联：打通滨海与基地及西侧CBD区域的便捷联系。 5. 优化路网：优化原规划方格路网为更契合地形及功能联动的弧形圈层路网体系。 6. 门户对接：发散次干路与上位规划相衔接，促进核心资源导入。 7. 向海打开：中央景观面向湖海打开，沿岸设置核心旅游功能圈，实现与北部区域景观资源的无缝对接。 8. TOD模式：引导南侧有轨电车站点客群导入，强调南北山海纵轴延续，沿次干路布置区域公共服务设施及 商业走廊。 9. 特色栖居：围绕公服及旅游，周边自然形成三大居住片区，中央则结合旅游预留特色公寓居住区。 10. 配套环布：依托区域第二圈层支路体系及绿地景观，布局环带社区公服配套，结合功能性绿道植入步行体系，串联各大功能板块。 11. 功能业态：内圈旅游，轴带公服，居住环布。 空间格局：延续地形走势，考虑未来CBD等周边区域的过渡衔接，东西两侧高，向中央逐渐跌落。 最终，本次规划的总体方案顺势而成，其中的思路逻辑一目了然，于无形的基地中形成了一种必然的空间格局。
彩平
1.3 结构解析通过之上严密的规划思路推演而成的规划布局，最终形成一心、一轴、一环、四区、多条放射景廊的总体结构。 一心：天鹅湖中央景观核心。 一轴：强调山海联动的南北山海景观轴。 一环：一个强调随时随地健康运动的串联各个功能片区的公共健身绿环。 四区：以特色栖居和公服为基础形成的中央旅居休闲区、北部风情园宿区、东部阖家欢宿区、西部都市艺宿区。 多条放射景廊：强调基地与周边景观要素的沟通，依托基地水系廊道等形成的中心发散的多条景观绿廊。
好了，到了这一步，大面的规划思路已经因地制宜的顺承上了整体发展策划，之后就是常规的规划系统解析了，包括交通系统、公服系统、景观系统、生态系统等等，各位前辈各有自己的思想和体系，我在这里就不献丑了。再之后就是每个片区的详细设计规划说明，这一点当然也是仁者见仁智者见智，八仙过海各显神通，方案可以各种神器和思路爆炸，但无论怎样，万变不离其宗，既然已经从上位的逻辑关系推导出要做什么，那细节无非就是从思路、下级功能、景观、公服甚至是摆设装饰等等各个方面去烘托和映衬这个区域的主题，让其真正能够实现你的策划思想。完成了这一步，最后不要忘了实施运营，劈开打酱油的经济测算，真正有价值的应该是你为这个项目整体策划到规划实施所做的模式创新，这就要结合甲方的实力和资源来具体分析了，因此和甲方的沟通一定要到位，只有这个模式可行了，项目才能够有真正实施的可能，不然，大家都知道结局。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~草草的收场了~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
和内刊发文相比，文章我省略了后面大量的细节介绍，主要是我觉得其不能充分的指向这次的主题，即便如此，太多的文字，大家能坚持看到这里的都是真朋友。最后，希望这篇不算完整的文章能够给到一些同志有所启发，整理的仓促，还望见谅。（by，高抬贵手，不吝宝石啊！！！）
| 
/2 
