“商业建筑与城市公共空间活力”

    “商业建筑与城市公共空间活力”高层论坛
    时间：2009年11月20-21日
    地点：北京世纪国建宾馆
    嘉宾主持人：清华大学建筑设计研究院 庄惟敏院长

    主持人：各位早上好，因为早晨堵车，所以，还有几位嘉宾在路上，上午的发言比较多，内容也比较充实，所以，我们现在开始。

    尊敬的周畅秘书长、张军副院长、崔愷副院长、王永平秘书长，以及到会的嘉宾和代表们，大家好。瑞雪初霁，阳光普照，今天天气非常好，在我们欢庆国家60周年大喜的日子之后，我们在北京世纪国建宾馆迎来了商业建筑与城市公共空间活力这样一个高层论坛会，这个论坛是由中国建筑学会和中国建筑设计研究院共同主办，亚太建设科技信息研究院《建筑技艺》杂志社承办，感谢各位嘉宾和与会代表在寒冷的冬天在百忙之中到这里参加交流。成功的城市公共空间是充满活力，商业建筑作为体现城市活力的重要场所和重要的城市节点，是展现城市魅力与形象的重要标志，在经济危机下，内需的拉动推动城市经济发展越来越多的企业转向商业建筑投资和建设，商业建筑与城市公共空间活力也成为业内关注的焦点，同时，越来越多的设计师也越来越关注商业建筑的设计、建造，但是对如何塑造富有吸引力和成功的商业建筑，我们需要认真的探讨和研究。此外，运营企业也迫切的想了解在建筑领域什么样的设计才能达到并最终实现良好的运营效果。本次会议将汇集我们行业、设计师、运营商三大主体的专家和学者，从商业建筑的前期策划、项目设计到质量控制、运营管理，再到对城市公共空间的影响，我们共同探讨商业建筑与城市公共空间活力的关系。下面请允许我介绍一下与会的嘉宾：

    中国建筑学会秘书长周畅先生；中国建筑设计研究院副院长张军先生；中国建筑设计研究院副院长总建筑师崔愷先生；中国城市商业网建设管理联合会副会长兼中国商业地产联盟秘书长王永平先生；北京国华置业有限公司董事长房超先生应该在路上。中国中元国际工程公司首席总建筑师，孙宗列先生，凯德置地中国投资有限公司环渤海区域副总经理韩维先生。当然，还有几位嘉宾，一个是美国RTKL公司副总裁刘晓光先生，还有查普门·泰勒事务所总裁Chris Lanksbury；宾至中国商业营运总监Kirsten Benton。接下来由中国建筑学会秘书长周畅先生致词，大家欢迎。

    周畅：各位来宾大家早上好，为了加强建筑行业交流，提高行业水平，促进我国建筑行业整体水平的提高，商业建筑与城市公共空间活力高层论坛今天在北京正式拉开帷幕。

    各位代表不辞劳苦，从各地赶来北京参加会议，共聚一堂，我谨代表主办单位之一中国建筑学会对会议的召开表示热烈的祝贺，对出席本次会议的各位代表表示热烈的欢迎。

    近年来我国的工程建设在建设规模和建设速度方面都令世界注目，以北京奥运场馆、上海世博会建筑维代表，在新材料的研发运用和工程施工水平上，都取得了很大的进步和突破，但是我们也应该清醒的认识到，我国建筑设计领域的发展水平与先进国家相比，还有很大的差距，特别是在自主创新方面还有很多亟待解决的问题。今天社会经济和文化的繁荣发展不断的改变着人们的生活方式和价值观念，也给商业建筑的规划和设计带来了新的挑战，传统的商业空间已经远远不能满足人们的物质和精神需求，取之而代之的是规模庞大，功能复杂，形态多样的综合性建筑设计。这种变化从形式到内容，从功能到人文，从产品到市场的方方面面，综合性商业建筑的设计与规划是一项系统工程，成功的商业建筑设计不仅仅能够带来良好的经济效益，同时，也为城市增添了活力。对各种商业业态和经营模式进行深刻全面的理解，并把这种理解与建筑的功能和空间结合在一起，形成理性的解决方案，创造具有吸引力的商业环境，是我们一直在着力追求的目标。希望越来越多的建筑师关注商业建筑，塑造成功的能够真正吸引人气，带来效益的商业建筑。

    一个优秀的建筑师不仅仅能够充分的掌握专业技术知识，也应该涉足相当领域的最新成就，能选择最有效最新颖的技术手段来解决问题，不断的发展，不断的创新，为了学习和借鉴国际优秀商业建筑设计开发经验，本次会议特别邀请了国际一流的商业建筑设计规划专家，他们将结合多年的实践经验，在城市商业综合体、零售、商业街区等方面从前期建筑策划到方案设计，质量控制等等方面进行深入细致的研讨。同时，另有在商业地产开发运营方面卓有见地的专家和知名代表与会，他们将对项目定位、开发、运营管理进行探讨，必将对建筑师做好商业建筑设计和策划提供有益的借鉴。

    这次大会对大家来说也是一个难得的学习研讨机会，地产商、运营商和建筑师将共同探讨商业建筑领域内的热点和难点问题。希望大家在会议期间加强交流，取长补短，紧密、合作，共同促进我国商业建筑设计的不断进步。最后，预祝本次大会取得圆满成功。谢谢大家。

    主持人：谢谢。下面有请中国建筑设计研究院副院长张军先生致词。大家欢迎。

    张军：尊敬的各位来宾，大家上午好，由中国建筑学会和我院共同举办的商业建筑禹城市公共空间活力高层论坛今天正式开幕，首先我代表中国建筑设计研究院对本次会议的召开表示衷心的祝贺，对来自海内外的专家学者、建筑师以及房地产运营商们表示热烈的欢迎。

    今年是我们伟大祖国60周年的华诞，建国60周年也是中国的城市建设空前发展的60年，作为城市建设的一分子，我们感到无比的骄傲，我们也欣喜的看到中国的建筑正在走向世界，特别是2008年建筑行业经历了奥运会的建设盛宴，汶川的灾后重建，金融危机的洗礼，这让我们的国家和人民更加坚强团结，也要求我们建筑师在顺境和逆境中不断思考，在顺境中提升自己，在逆境中磨炼自己，提高自身的业务水平，增加团队的竞争力。本次论坛对商业建筑与城市公共空间活力，以及商业建筑的设计与运营的问题进行探讨，是非常有意义的事情。

    在国家拉动内需的积极财政政策下，我国的经济正在全面恢复和提升，商业建筑作为展现城市魅力的重要载体，是城市活力生生不息的源泉和城市文化的代表，因此，树立商业建筑的城市观念，进而塑造良好的城市公共空间环境尤为重要。特别是近年来，我国越来越多的企业转向商业建筑的投资和建设，而这种投资正是以获得更多的经济效益为主要目的，如何在获得经济效益的同时创造良好的社会效益，取得二者的共赢是成功的关键，这也意味着商业建筑的设计和规划不能仅仅停留在纯粹建筑的美学意义上，也不能因为经济效益丧失社会观念，以往单一型商场和购物中心的传统设计思维和方法已经无法适应经济的发展和新的社会形势的要求。时代要求我们必须以一个新的观念和视角进行商业建筑
的创造。作为国家级设计企业，发起这个会议宗旨是为全国的设计人员提供学术交流的平台，提高行业设计水平。

    今天，不同领域的精英齐聚一堂，就同一问题从不同的侧重点共同探讨商业建筑设计领域的热点难点问题，非常难得。我们非常荣幸的邀请到中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平先生和北京国华置业有限公司房超董事长，从宏观层面为我们解读商业建筑规划设计对城市经济与空间布局的多层构想以及商业地产的开发和运营。我们也非常荣幸地邀请到国内外一流的商业建筑设计领域的专家预大家共同分享他们在商业建筑设计领域的实战经验。这必将促进地产商、运营商和建筑师三方更深层次的学习和交流，希望我们搭建的平台能够为致力于商业地产开发的企业和广大建筑师带来新的理念和创作的火花，从而推动我国商业建筑的设计水平，促进业界的发展。同时，也希望借此平台加强和各兄弟单位的合作，以期共同进步，最后预祝此次大会圆满成功。谢谢大家。

    主持人：谢谢张军院长，刚才两位已经点明了这次会议的主题，这次会议从内容的安排，包括各位主讲人所拥有的背景和经验，一定会让我们收获很多。接下来有请中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼中国商业地产联盟秘书长王永平先生演讲，他对宏观商业政策与商业企业的经营有深入的了解，并就商业地产发展提出过一系列前瞻性的观点，多年来他主持编写了中国商业地产发展报告，同时担任十一五国家商业规划重点课题的研究，商务部全国优秀城市商业网点规划和全国社区商业示范的评选，并参与2008年北京奥运会商业项目的运作，上海淮海路商业街的改造等重大项目的评审和论证工作，他是国内研究商业地产的主要代表人物之一。他今天给各位带来的演讲题目是“商业建筑规划设计对城市经济与空间布局的多重影响”，有请。

    王永平：各位来宾上午好，首先我要感谢中国建筑学会、中国建筑设计研究院邀请我参加今天这样一个论坛，同时，我也很高兴有机会到这里跟各位建筑界的朋友做相关的交流。这个会非常有意义，第一，这个会是一个专业性的会议，能有这么多高层次的设计方面的机构和专业的人才，能够对商业地产有一个专业性的探讨，我觉得这是一个非常好的事情。

    过去我们一讲到房地产都是笼统的提房地产概念，或者一说房地产很大程度上代表住宅，这些年来随着我国经济的发展，以及房地产行业本身的发展，我们的市场开始不断的细分，我们的专业开始不断的细分，商业房地产成了房地产里一个比较独立的分支，而且从各个角度对房地产这个行业进行细分，从招商，从代理角度来看，现在很多的中间服务机构也开始出现了专业化的分工，有的人专门适合于卖住宅，有的人可能擅长卖商铺，从市场咨询研究的角度来看，这些公司也开始有细分。从招商运营角度来讲，中介公司也出现了一些专业的商业地产公司，而是在市场里占了比较大的份额，享有一定的影响力。不再像过去只是简单的看你这个公司的规模，看你公司的人数，看你公司本身品牌的影响力，更多的人们开始根据你专业的水准，做过的项目本身运营水平来决定用谁。

    同时，这些年我们的设计部门也开始往专业化方向发展，另外，我们的金融部门也开始对商业房地产有更多的关注。就在本周一，民生银行召集各地分行的行长在北京专门开了一个商业地产的授信研讨会，请我给他们做了一上午的专题讲座。由此可以看到金融部门对商业房地产也比较重视，同时，也比较慎重，因为大家意识到它跟住宅开始有很大的不同。从行业角度来讲，从专业的领域来讲，我们常常说住宅和商业地产有很大的不同。万达集团早期的住宅规模做得很大，既做住宅又做商业，万达的董事长说我就有一个体会，住宅是小学生，商业地产是大学生，商业是比较难做的。还有人说小学生，大学生的比喻有的住宅公司听着不舒服，或许可以换一个说法，住宅和商业有点文科和理科的概念。它有很大的不同。这个不同从开发模式，住宅产品相对标准化，通常都是开发商、设计单位做好一个标准的产品，然后推到市场上，现在还没有听说因为户型不对路或者住宅设计有什么硬伤有大面积的商品房砸在开发商手里，几乎没有。

    商业地产因为它客户的需求是多样性的，我们这些年来，中国的商业发展应该说突飞猛进，甚至有人说中国用了十多年的时间完成了国外将近上百年的商业发展历程，现在国际上有的先进的商业业态在中国基本上都有，国际上知名的商业品牌也基本上都进入了中国市场。有越来越多的新的商业业态进入中国市场，所以，他们对物业的需求，对建筑的要求，也就各不一样。过去通常是小商品市场、超市、百货市场，现在这样一些业态是处在一个弱化的发展状况，过去百货店影响非常大，现在百货店的影响力明显的已经不如大卖场，不如购物中心影响力大，现在一些百货公司过去都是独立开店，现在慢慢开始成为购物中心整合的一个对象，成为其中一个主力店，它的位置可能不是最好的，它的面积也不是想要多大就可以多大，主力店的面积往往会受到一些压缩。就是这样百货店也慢慢进去，因为百货店自身的集客能力在下降，它以商品为主，功能比较单一，配套不完善，购物中心是一站式，产品比较丰富，功能比较完备。

    所以，它集客能力比较强。百货公司可能要借购物中心的势。所以，它影响不如以前了，新兴的商业业态不断兴起，包括购物中心，包括奥特赖斯，包括家居专业店，一些时尚购物中心，之所以能成为不同的商业业态一定有自身的特征，建筑上一定有不同的物业要求，包括对选址的要求，对周边的交通环境，周边人口的要求也不一样。从物业结构内部来讲对承高承重，对垃圾的处理，包括物流通道的要求也不一样。这些不同业态混合在一个综合体里的时候，不同业态之间交通怎么规划设计也非常重要，有的业态之间相互有一定的竞争性，是排它的，有的业态之间相互有一个不同，有一个相互集聚的作用。在我们商业建筑设计的规划上就要能够表现出来。新型业态包括影院全部进入了商业的设施，影院这些年发展非常快，冰场运作也比较大。欧洲最大的一个冰场公司AST也来拜访我们，他们的目标在未来五年在中国市场建设一百个冰场。越来越多的购物中心意识到增加一些租金贡献虽然比较少，但是对集客能力比较强，丰富整个卖场的功能又比较有作用，能够成为里面一些亮点的业态开始吸引进来。另外，不同的业态像家居，大的家居卖场，对区位上的要求也不一样，像居然之家，宜家家具更愿意在城市外围的环线开店，可到达性比较好，能够下得来，这样比城市中心区它更愿意。如果是百货跟它换过来，放到外围，我想很多百货公司可能就难以存活了。这是不一样的。另外，像冰场、影院对层高的要求也不一样，影院一般要十米，八米，要挑空，冰场矮的四五米，六米就可以做。不同的业态对商业建筑的功能要求也不一样。这是与住宅的区别。

    另外，营运模式住宅和商业也有很大的区别，住宅基本上以销售收入作为主要的利润来源，而真正国际上主流的商业地产，它是以租金收益作为主要来源，以上市产生的溢价作为主要的盈利来源。它对我们的建筑设计也会提出不同的要求。主流的商业是以持有性为主，持有性因为产权都在一个个业主手里，必须统筹考虑相互之间的平衡，包括招商的时候既要有低租金的，也要有高奉献的组合。但是我商品市场铺位式的东西，我的盈利模式不一样，我在建筑设计上，如果都是散卖考虑什么产品比较好卖，怎么有更多的临街面，这是你要考虑的。这个也是不一样的。

    从融资模式来讲，商业和住宅也不一样，住宅基本上短期，贷款就可以支持它，因为它很快的可以通过按揭的方式，卖楼花的方式很快的回笼资金。主流的商业资产短期的贷款资金很难持有，所以，更多的是保险、退休金这样一种长期的回报要求低，资金可融资时间比较长，但是要求稳定的资金来源更能支持它的发展。所以，商业和住宅有很大的不同。今天这个会从商业地产角度探讨是比较有意义的。越来越多的设计公司也意识到，今天中原的老总也来了，中原在去年的时候也请我到他们院做过一次交流。上个月，美国的易道在天津开了一个类似的会议，请我讲讲商业建筑怎么创造城市的优质空间，也是从城市的品质角度来看这个问题。所以，这个会议的切入点比较好，会议的主题讲商业建筑与城市功能空间的活力，活力两个字抓住了商业建筑的灵魂。一个商业好不好，最终要表现在有没有活力。一个自身有没有活力，另外商业建筑跟一个城市有没有活力有很大的关系。

    刚才庄院长讲到，商业建筑是体现城市活力的一个方面。商业建筑很大部分是在创造或者激发城市活力。从这个意义上讲，我觉得这个论坛开得非常好。我第一部分讲讲商业地产对城市经济发展的多重贡献。讲这个因素，大家能够理解到商业地产为什么受到越来越多的开发，受到越来越多的城市、地方政府的欢迎，很多城市对于一些大型的商业项目的引入开始推出很多的优惠政策。一些城市对于城市综合体入住有明确的政策，只要支付你的拆迁成本就可以。

    这里面有它的道理，政府一定是看到了它的价值。商业地产对城市的价值在哪里？一个是可以解决持续的税收，我们做住宅卖掉以后收一次性的税，一个好的商业项目可以源源不断的纳很多的税。像宜家家居这样的越来越多的零售店，不仅自己经营，而且自己开发，到市场上拿地。我曾经也问过宜家，我说他们出的租金跟买地的价格优时候压得很低，我说你成本控制比较严，你到市场拍卖这种商业用地你有什么优势能够拿到这样的地？它说政府会给他们做一些定向的招拍挂的条件。政府为什么愿意呢？为什么要给你不给别人？他说他的税收贡献比较大，因为宜家的产品是高附加值的，所以，它的销售额比较高，税收就比较大。这样的公司在拍地的时候可以跟政府承诺保底给你多少税，如果不到我买单。政府就愿意。宜家最近在北京的南四环，在大红门花了7.9亿拍了一块土地下来，自己建一个购物中心，不光是家居店。税收贡献政府很有兴趣。

    另外，一些大型商业进来以后，还能够帮助当地一些农产品的销售，能够进入它的采购体系。比如沃尔玛、家乐福为什么在很多地方受欢迎，地方政府考虑能不能进入你的全球采购系统，这个也是比较受欢迎的一个部分。

    另外，商业还可以解决你很多就业问题。这是地方政府越来越关注的，尤其在社会转型时期，社会的稳定是他们非常重要的一个部分。解决好就业，在社会稳定的时候起一个非常大的作用。

    另外，商业项目还能改善我们的生活品质，拉动周边整个地块的升值，推动区域的价值。大家可能注意到，迪斯尼刚刚宣布入住上海，浦东新区的一块土地就拍出11.9亿的地价，溢价64%，这就是商业的价值。

    现在金融危机下，它还拉动内需，刺激消费，没有这些商业地产项目，商业发展繁荣就没有载体，没有基础。所以，它对城市的贡献是多重的，地方政府也越来越重视商业地产的发展。像杭州这样的城市，甚至提出建一百个城市综合体这样的宏伟目标。这是第一部分我要讲的，商业地产对城市经济发展的多重贡献。

    第二个我要讲一下商业建筑对城市空间布局的多重影响。商业地产是一个城市的名片，是一个城市的形象。曾经在网上看到一个有趣的调查，问网民你去一个城市出差，你最向往的三件事是什么？第一，要到旅游风景名胜区看看，广义来讲，这也属于商业地产，都是经营性收入为主要来源。第二，到城市的商业中心去看看，很多女同胞到哪里都喜欢逛商场，买东西。有些男同志自己可能不逛，但是也有买东西的任务，或者现在很多商业区有很多配套的商务的咖啡、酒吧，所以，也愿意到这里看看。我们到纽约到第五大道，到上海到南京路，到巴黎到香榭里舍，是一个城市的名片。第三，会会老情人。有些人可能心里想着，没敢说出来。这个跟商业地产业有关系，有什么关系呢？你想他会老情人肯定不带到家里，所以，不是在酒店，就是在咖啡馆，这也拉动我们的商业消费。总体来讲，商业地产在城市的定位里，城市的知名度、影响力里扮演着一个非常重要的角色。

    现在到北京来，专业人士不再提王府井，不再笼统的提西单，而是说去新广天地，看西单大夜城，这就是商业的价值。天津的朋友跟我讲，天津的商业落后，说到北京你们有新光天地，到天津想来想去没有一个点让你们去逛。所以，前不久天津市规划院专门召开了一个商业地产规划论坛，天津市规划委主办的，人家的局长从上午坐到下午，规划局长多牛，从上午能坐到下午很不容易。后来一打听这个会是张高丽书记批示的，所以，局长才能从上午坐到下午，最高层也在重视这个问题。

    商业地产是一个城市的名片，往往是地标的项目，这些地标有的是楼本身的高度比较高，楼的建筑造型比较特殊，第三，商业项目本身辐射的面比较宽，影响力比较大，可以超越一个城市本身的影响力。所以，我们规划的时候，商业区往往在城市最核心的地方，跟城市的空间布局一定有多重的影响力在。第二，它可能对周边价值的提升，刚才讲到一个地块还没有建设迪士尼，这个价值就体现出来了。我们已经建成的好多商业项目对城市的影响就更不用说了，大家都很清楚。深圳有个万象城，这个商业项目建好以后，旁边的住宅、酒店蹭蹭的往上涨。上海的新天地某种程度上名气大的是新天地整个商业区，但真正老板挣钱的是商业区后面的住宅里面、办公里面，把它做成一个很漂亮的集聚高端客群的地方，是一种双重价值。

    今天华贸中心也来了，新光天地做得好，华贸中心做得好，路南的楼发的短信是商铺每平米12万，人家问怎么卖这么贵？人家说我们在新光天地对面。它不是说我的成本有多高，楼多好，而是我挨着一个很好的商业，所以，这个价值就起来了。因为它对整个区域的价值有一个提升，我们将来规划布局的时候一定要考虑到周边的联盟效应。我把很好的商业建在空间，没有发展空间，没有拓展余地的地方，或者传统的商业跟它的业态没有互动效应，你在世贸城盖一个，你对周边是没有影响，甚至是负影响。那样我们规划布局就不能把购物中心放到那种地方。

     商业地产要好一定要有个集聚效应，现在商业的竞争从过去店的竞争要街区的竞争，到商圈的竞争，这里面一个商圈，不是一个孤立的店，沃尔玛、家乐福、物美放在一起它一定相互残杀，并不是出现就是合理的，后面的一定比前面强，它是战略上我把你击垮，将来就是我。但是整个区域短期经济并不一定好，它可能是一种替代效应，而不是一种市场的溢出效应。我们要考虑各种不同业态的特点，怎么进行有效的配置。我们要了解各种商业业态的特点，像宜家这样的店铺，中心区第一它不愿意去，第二，附加价值也不是最大化。宜家经常找我我这个楼已经盖完了，我找宜家，免租金几年都行。我说他不可能去。为什么？宜家永远是只能自己做，不能跟别的卖场通道连通，它也不借你的势，也不让你沾它的光。它是个性化的东西，不希望客流相互之间干扰。你将来如果建这样的，你就得考虑封闭，就要从别的角度引领。

    这是一些好的商业项目，正面的因素我们要考虑怎么把正面的因素对城市经济整体有一个拉动。有些商业项目要做坏了呢？那它的负效应也是非常大的。我们讲空间布局的时候，讲城市规划的时候也考虑到它一旦做坏以后的影响，或者一个坏的商业项目我们怎么规划未来城市的功能区。如果一个商业项目层次做得很低，当然这种低不是说低端就不好，高端比较好，而是说在不该做低的地方价值做低了，做得不满足当地的商业需求，这样的东西就是负面的。我还举华贸的例子，华贸中心的地块几年前有一些顾问公司就设计规划说这个地方也就是建一个家乐福，再加一片住宅区。后来他们老总跟我讲，好在没有上他们的当，否则这样好的一个地段就糟蹋了。华贸中心对推动CBD东扩也发挥了一定的正面推动作用。

    还有城市中心区商业项目做坏以后，商业项目跟住宅办公不一样，选址选错了，或者物业设计中有硬伤，用途很难改变，可能只能成为一个烂尾楼再拆迁，这可能就会引发很大的社会问题。广东东莞有个全国最大体验的华南mall，刚开始住宅卖得挺好，现在它一死，旁边的住宅都卖不动。现在我一个朋友，也是我们一个会员单位，在西客站附近拿下一个20万平米的商业楼，他就在考虑原来想靠西客站，是不是搞一个小商品市场呢？定位的时候他犹豫，这边搞一个小商品市场，旁边配套一个酒店就做不上去了，最多做到三星，肯定做不到五星。所以，它的功能配置就要考虑。万达做得比较高端一点，它就能引进索菲特的高品牌的酒店。像万通从整体的商业项目来讲，做了不尴不尬的东西，早期定位高端的百货五星级的甲级写字楼，很好。但是后来百货做砸了，做不下去了，亏损，后来形成一个小商品市场。从资产处理角度来讲它是成功的。当时转型的时候我记得媒体有很多连篇累牍的报道，提出了很多的质疑。包括很多专家预言它会失败。但是老潘还是坚定的做这个转型，老潘讲过去我们做高端百货的时候每天都亏损，亏到他们几个股东从早上拿一百块钱从上班就开始撕，撕到下班亏损还不够。但是转型不亏了还有钱赚，为什么不转型呢？这样把楼上的甲级写字楼的客户耽误进去了。你在哪儿办公？在北京二环，地铁旁边，很好，在一个小商品市场的六楼，这一听不是那么回意思，车也进不去，吃饭也是那些地段的快餐。那些写字楼早期就卖掉了，如果持有这个租金一定受影响。卖掉了，从开发商角度来讲还是没多大影响。所以，记得有一次论坛请了冯仑过去，请冯总谈谈万通这个项目怎么做得成功？冯总说我有点对不住楼上的写字楼客户，不能说一个成功的项目。

另外，动物园我们建的市场，确实生意很好，可是动物园的人流堵成什么样，很多车也进不去，一个商业项目把城市的主干道交通造成很大的干扰拥堵，那对城市整体的经济损失远远超过一个商业项目本身的贡献。有的商业项目在它两三公里内招商想做一些高端的，有些商户就提出来你的商圈就是一个动物园商圈，动物园就是一个小商品商圈，整个区域的价值就没了。石家庄的形象为什么上不来？实际上就是中间有两个集贸市场弄的，市中心两个小商品市场，这个城市能有什么价值？市委、市政府写两会的工作报告写了好几年了，想把它迁出去，楞是迁不走，因为有稳定的考虑。

    我们干“三流”的事，一个是聚集人流，聚集车流，聚集物流，这三流对城市的功能布局有多大影响，这些东西都要考虑到。商业氛围一次性定位的协调性，有些东西政府协调考虑。原来后海的酒吧街我有空还很喜欢去，后来不大愿意去，尤其旁边有个孔乙己我很愿意去，但是后来要从北大医院拐弯，医院肯定会死人，死人肯定有人要卖花圈，所以，它对面几个店变成花圈店，估计花圈店的租金比较高。一个好的餐饮背后是一个花圈店，你说添不添堵？就好象一个商圈旁边建一个传染病医院，人家当地的卫生部门说我可以负责任的说，不会造成污染，也不会造成泄漏。可是我们出的哪个事故不是在负责任的表态中发生的呢？你认为不会发生，可是很多公众，很多商户认为会发生的时候，这个比发生本身还麻烦。我们在空间布局的时候一定要想好。这是第二点。

    第三点，各方怎么重视和加强商业规划的建设，更加重视商业规划科学性、协调性。首先，政府在商业地产规划中应该承担首要的责任。我们讲商业地产是一个四高行业，高投入，高回报，高风险，高贡献。这个贡献我前面讲到有这么大的贡献，所以，政府理所当然要重视，加强规划。商业地产某种程度上也是市长的事，行长的事，董事长的事。商业地产风险也比较大，要有很大的耐心，要有恒心，有良心，你不要搞到下游的无利可图。所以，做商业项目要用心，很难做，第二要有恒心，要培育的心态。第三要有良心。不要因为这个地块我把它拿下来，董事长要想好，战略性的考虑。行长，我们持有型是个趋势，那一定要解决融资渠道的问题。第三，市长的事情，这个商业地产跟城市规划是要密切相关的，在政府的总体规划里要统筹考虑，要有商业网点的子规划。如果城市规划布局不合理，开发商、设计单位都无能为力。

    比如国外一些发达的城市，包括香港、纽约，好的商业项目，大型的购物中心都是跟城市的公共交通资源无缝连接，大家去香港都知道，80%的商场都可以通过地铁很方便的到达，中国的商场80%的商场都跟地铁没关系。你要考虑公共资源怎么有效的配置进去。甚至城市规划道路的走向，交通标识都要考虑跟将来的商业地块什么关系。有的一个立交桥拐过去下不来，那你商业就麻烦了。西直门立交桥跟联通的标志比较像，基本下不来。甚至一个交通的左转弯都有影响。我家附近有一个超市掉头很方便，现在禁止调头，我就踩油门到下一个店，那个超市生意受了很大的影响。我说怎么不让调头，说都怪店长，十一的时候忘了送购物卡。圣诞节到了，他们决定把这个事重新弄好。交通规划有很大影响。我们一些商业项目旁边的停车问题也是要考虑的，浦东有个正大广场，前几年一直经营不好，管理团队换了四五波人，前几年做起来了，停车位就远远不够，24万平米的商业项目只有500个停车位。批的时候就这个项目肯定做不好，后来做好以后他们就把底下的易初莲花砍了一半做停车场。我们的平安大道改造，改造完了以后，道路是通畅了，旁边停车就停不上了。包括两广大道，人家说这个地方是一个失败的商业街。区政府明确的讲我根本没定位是一个商业街。两边的楼，银行、报社这些国有企业买下来自己消化。我跟商户一些投资人也讲，一听说道路拓宽很高兴，马上买。我说道路拓宽对你是好还是不好，都有可能，交通不仅要通畅，还要有可达性。可达性做不到也没多大意义。

    另外，城市规划的时候，商业项目跟城市周边的总体一些风格要能够协调，要能够结合起来。这种协调，包括一些好的文物，好的有特色的城市建筑，我觉得这个商业项目结合的时候，规划上要有个新的思维考虑。我们过去把一些好的特色建筑，包括城市的绿色建筑孤立了，隔离的做法，包括各种绿地公园、景观都是隔离的办法，公园就是公园，绿地就是绿地，文物就是文物，实际上有些东西跟商业配合好，有机结合起来。北京、上海的商业好，上海的石库门，换到北京我估计就建不出这样的东西，又是一大会址，又是石库门，赶紧圈养。但人家装了一些很好的商业，激活了。西安有个很好的酒吧街，也在古城墙角下，这种文化感就都出来了。北京的前门大街，就是为做旧而做旧，我们考虑八百年前它什么模样，画的逼真就行，而不考虑未来的商业需求。北京缺少一个真正高端的奢侈品的街，如果那个地方让国际奢侈品进去，这么好的位置中心人流，怎么体现北京历史风貌的硬件，一些符号在里面就可以了，不要做得原原本本。我觉得这是一个误区。现在的很多消费者变了，你要考虑这个因素。我们如果为历史而历史，就不要定位成一个商业
街，就是前门历史文化街，就是参观。如果一条商业街，首先要考虑这个地方商业价值能不能最大化。这个因素是要考虑的。

    另外，建筑设计部门来讲，我们应该考虑怎么能够了解商业的发展趋势，尊重商业的规律，了解不同业态的需求，把它体现出来。有时候设计单位也是背黑锅的，一个项目做砸了人家就说某某单位设计的。其实很多的责任在开发商，在招商没有规划，只给两个楼书让你设计，有点勉为其难。这就好比找对象，要漂亮的，但是没有一个标准，要高的，矮的，丰满的苗条的，双眼皮单眼皮？没说就很难找。你要定下这里是什么酒店，香格里拉就找香格里拉，大卖场就找家乐福。从设计院来讲我们要更多了解商业的变化，尽可能自己也学习一些业态的不同规划设计方面新条件。开发商要承担更多的责任，商家招商在先，这样我们设计就有很多的宜居。另外，国家标准也在调整，原来我们的建筑设计规划1988年制订，还在沿用，我们两年前我们参与设计标准的修编，到现在有没有出来。

    城市里商业亮点，跟大的景区、绿地、公园这些特色建筑结合起来，这有可能成为城市很好的亮点。天安门旁边最近开了一个很好的前门23号，那地方原来是美国驻华的领事馆，现在全搞成时尚的餐饮，有日本的、南非的、法式的、德国的，建筑都是西洋建筑，然后把现在的餐饮装进去，成为一个北京最时尚的。经营方就是上海外滩三号的美籍华人做的，上海的外滩三号号称中国最时尚的地方，那前门23号怎么定位？他说这是中国最体面的地方。但是有时候我们把它孤立的签起来，杭州的西湖，把新天地装到西湖里我觉得就挺好。有的地方把公园画个圈，湖就是湖，餐饮就是餐饮，现在餐饮的消费很多是体验式休闲方向，体验就是景观，舒适度，视觉上的美感是很重要的。所以，设计部门是不是也可以有些考虑。

    时间关系，我简单介绍一下商业地产未来的发展趋势，我们从开发商主导开始逐步的往商家主导转变。越来越多的开发商有了订单开发的罹难，这是一个好事。第二，从过去的散卖逐步的开始往持有型发展，越来越多的持有型物业，我们将来设计卖铺的东西可能少一些。另外，从单体商业逐步向城市复合型发展，包括购物中心，包括综合体，现在很多地方盖个小商品市场都不叫市场，都叫购物中心。现在越来越多的本土资本开始收购物业，2005年之前百分之七八十都是外资收购，现在本土的公司开始收购大宗物业。那就说明本土的资本对商业地产看好。未来的趋势融资，资金渠道将来可能会有更好的变化。过去资金是一个很大的瓶颈，都是短期银行贷款。现在新的保险法第106条修改里面明确的表述保险资金可以进入不动产，有人测算国务院没有皮肤保险资金可使用不动产的额度，市场猜测5%—8%，一年有两千亿的资金可以进入房地产，从国际惯例，基本上是投资商业不动产。将来商业不动产可能有更多的机会，这些不是买商铺，一定是买商场或者办公楼。订单开发北京CBD东扩的时候政府明确提出将来的办公楼不能再搞成SOHO这样的东西，要搞订单开发，连办公室都有订单开发的概念，我们设计的时候就要注意到这样的一些要求。

    从中小公司的开发为主逐步转向大公司开发，市场开始集中，出现连锁化、品牌化、专业化、规模化发展的趋势，现在有些公司很值得关注，中粮地产搞住宅，中粮置业专业化程度很高，现在动静很大，北京、天津都在建，北京的三利百货拆了，也要改造成一个综合体。像万象城也很了得，做得东西很有品位，这些公司很值得关注。万达比较大，是另外一种模式。中国商业地产有不同的类型和追求，从顶级到高端，现在济南一些城市可能搞稍微高端一些，但是不是顶端。华润万象城和中粮属于时尚概念，万达做的比较偏终端的，大众的商业中心区的概念，但不是一个时尚概念。深国投跟华联一起合资做的区域性的购物中心，这样的一些产品开始出现，越多越多的大公司开始战略性进入商业地产。第一有明确的战略目标，很多公司提出15%—35%的商业地产，第二有专业的机构，很多大的地产公司内部都设立了商业地产事业部或者商业管理公司，过去都是在项目公司里，现在集团里有这样一个构架。对我们来讲配套也比较方便。

    时间关系，我讲到这里。最后想讲，我觉得中国商业地产发展的瓶颈，将来能不能有更高的发展取决于三个方面。第一取决于规划，第二取决于资金，第三取决于人才。规划里包括两个层面，一个层次大的商业网点的规划，另外一个项目内部的设计的规划。人才里最缺的是商业运营管理人才，同时也包括设计方面的专业商业地产的设计人才。时间关系，讲到这里，不对的地方请大家批评指正，谢谢大家。

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说的不错。学习中。

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